Render fotorrealista guiado por el plano · misma distribución y medidas (no inventa
la planta)
cómo funciona
Un estudio de viabilidad, de la duda a la decisión.
01~ 2 min · tú
Nos dices el local
La dirección o la referencia catastral y cuatro datos básicos.
02el estudio
Pasamos los cinco filtros
Si la normativa permite el cambio de uso; si el local cumple los
requisitos de vivienda (luz, ventilación, metros útiles); qué dicen los
estatutos de la comunidad; y si sale el margen frente al
coste de obra.
03tu informe
Recibes una respuesta clara
Viabilidad (sí / sí con condiciones / no), qué requisitos cumples y cuáles no, costes y
plazos orientativos, y qué hacer: seguir, ajustar o descartar.
empieza por aquí
Madrid y Zaragoza, barrio a barrio.
Las dos ciudades que analizamos a fondo —con licencias, inspecciones y precio oficial—.
Si tu local está aquí, ya tenemos medio informe hecho.
Cruzamos datos públicos y estimaciones para puntuar los cinco y resumirlos en una nota de
A+ a E. Unos se miden; otros se estiman —cada factor dice cuál es cuál.
01
Viabilidad urbanística
Si la normativa del ayuntamiento (el PGOU) permite vivienda en esa parcela y planta.
Es el filtro que tumba más operaciones.
estimado · confírmalo en el ayuntamiento
02
Luz natural y ventilación
Una vivienda necesita luz y aire: el local tiene que poder abrir ventanas a la calle
o a un patio. Sin eso, ninguna habitación es legal.
estimado por tipología
03
Metros útiles reales
De los metros que figuran en el Catastro, cuántos quedan como vivienda habitable
tras tabiques, instalaciones y patios. Casi siempre se pierde algo.
estimado por tipología
04
Los estatutos de la comunidad
Si los estatutos del edificio prohíben o complican convertir el local en vivienda.
Mejor leerlos antes de comprar.
estimado · requiere lectura legal
05
Margen frente a la obra
Lo que vale una vivienda en la zona, menos lo que cuestan el local y la obra. Es lo
que decide si compensa.
valor tasado (MIVAU) + IPV (INE)
por qué compensa
Convertir un local cuesta menos que construir.
Cuesta menos, tarda menos y se alquila antes. Los números son de proyectos cerrados entre
2022 y 2025: rangos orientativos de mercado, no datos propios.
FIG. 01Coste por m² útil terminado · €/m² · rangos de mercado
Obra nueva PEM + suelo
2.480 €
Rehabilitación vivienda → vivienda
1.740 €
Conversión local → vivienda
1.355 €
Conversión Habitalocal objetivo del método
965 €
Todas las filas, rangos de mercado sin IVA ni honorarios técnicos.
la nota
Cada local recibe una nota de A+ a E.
Calculada a partir de los cinco factores, con los mismos datos para todas las zonas.
Reproducible y sin afiliados: la nota dice lo que vemos en los datos, no lo que conviene
vender.
Casos ilustrativos, no proyectos firmados: el local de partida y un posible resultado, a
la misma escala.
← Desliza para ver los tres expedientes →
el mapa
Zonas con grado A y A —, esta semana.
en estudio ahora: Madrid y Zaragoza
· 110 zonas en catálogo · alto medio bajo · pulsa un punto para su ficha
Madrid y Zaragoza, a fondo con datos oficiales. Después,
el resto del catálogo.
Madrid · dato exclusivo
Qué barrios ponen menos pegas.
Hemos cruzado 163.813 licencias urbanísticas y
16.144 inspecciones reales del Ayuntamiento de Madrid
(2015–2026) para medir la fricción regulatoria barrio a barrio. Cuanto más alta la barra, menos
trabas para un cambio de uso.
MENOS FRICCIÓNBarrios más fáciles para el cambio de uso · índice 0–100
VALDEFUENTES HORTALEZA
91
ENSANCHE DE VALLECAS VILLA DE VALLECAS
88
ARAVACA MONCLOA-ARAVACA
84
PINAR DEL REY HORTALEZA
84
ALUCHE LATINA
84
PUEBLO NUEVO CIUDAD LINEAL
84
VENTAS CIUDAD LINEAL
83
VILLAVERDE ALTO C.H. VILLAVERDE
82
Índice propio de fricción: densidad de licencias, nivel de protección e inspecciones por
zona. Datos abiertos oficiales, reproducibles.
Y la convivencia · detenciones por 1.000 hab. y distrito (Policía Municipal · proxy de
actuaciones, no de delitos)
más tranquilosRetiroFuencarral-El PardoVicálvaroMoratalazHortaleza
más tensosCentroPuente de VallecasSalamancaUsera
¿Y tu barrio? Te decimos su fricción urbanística —y si tu local tiene sentido
para cambio de uso.
Dime la fricción de mi barrio →
para quién es
¿Es para ti?
Tres situaciones en las que saberlo antes te ahorra dinero.
Tienes un local
Te planteas convertirlo en vivienda y quieres saber si es posible —y si compensa— antes
de mover nada.
Vas a comprar uno
Estás a punto de comprar un local con esa idea y no quieres llevarte una sorpresa
después de firmar.
Inviertes
Quieres filtrar oportunidades rápido y descartar las que no salen antes de gastar en
arquitectos y due diligence.
el informe
Qué hay dentro.
Sin jerga, para decidir con datos.
✓Si el cambio de uso es legalmente posible y en qué condiciones.
✓Checklist de habitabilidad: qué requisitos cumple el local y cuáles
no.
✓Estimación de costes del cambio de uso y la reforma.
✓Valor o renta orientativos de la vivienda resultante.
✓Una lectura honesta de los riesgos (normativos y de la zona).
✓Una recomendación accionable: seguir, ajustar o descartar.
quién cobra qué
Un presupuesto sin sorpresas tristes.
Convertir un local de 80 m² útiles en vivienda. Lo cobran terceros —ayuntamiento,
arquitecto, constructora—, no habitalocal. Rangos orientativos; tu caso lleva tus números.
habitalocal
Análisis de viabilidad
Nota A–E y orientación de coste, con datos públicos.
gratis · beta
Arquitecto colegiado
Proyecto técnico
Básico, ejecución, visado y dirección de obra.
3.400 – 5.200 €
Ayuntamiento
Licencia y tasas
ICIO, tasa urbanística y ocupación de vía.
1.900 – 4.100 €
Constructora
Obra completa
Demolición, instalaciones, acabados, baño y cocina.
62.000 – 98.000 €
Notaría · registro · Hacienda
Asesoría, notaría, registro e impuestos
Gestoría y asesoría de la operación, escrituras de obra nueva y cambio de uso,
inscripción registral y el impuesto AJD de la escritura (0,5 – 1,5 % según comunidad).
1.900 – 3.600 €
Comunidad autónoma
Cédula de habitabilidad
Visita técnica autonómica y emisión.
180 – 320 €
Total orientativo · local de 80 m² útiles72.500 – 109.500 €
Rangos de mercado, IVA no incluido. Si además compras el local, suma el ITP de la
compraventa: del 6 al 10 % del precio según la comunidad autónoma.
antes de firmar
Preguntas frecuentes.
¿Y si la comunidad de vecinos vota que no?+
Depende de los estatutos. Si exigen unanimidad, una sola firma basta para bloquearlo.
Por eso conviene revisar los estatutos antes de comprar nada: una parte importante de
los casos se cae aquí, no en la obra.
¿Puedo hacerlo si el local es alquilado?+
Salvo que el propietario lo asuma como obra suya, no. Aun así, conocer la nota de
viabilidad te da argumentos para negociarlo con él con números encima de la mesa.
¿Cuánto se pierde en m² al convertir?+
Entre un 8 % y un 14 % de media. La diferencia entre m² catastrales y m² habitables se
la come el patio que hay que abrir, los pasos y el espesor de los nuevos tabiques.
¿Cuánto tarda la licencia, de verdad?+
Suele ir de 6 a 14 meses según la ciudad y el expediente. Plazos orientativos: cada
ayuntamiento decide caso a caso.
¿Y si en la calle no dejan?+
Algunos planes generales protegen el comercio en planta baja de ciertas calles. Si la
tuya está protegida, no hay vivienda —y te lo decimos antes del informe.
¿Quién firma el proyecto?+
Un arquitecto/a colegiado de tu elección. habitalocal no firma proyectos ni tramita
licencias.
los planes
Precios claros, sin letra pequeña.
Un camino, no productos sueltos: Gratis te sitúa con el mapa y un informe de
zona al mes → el informe de zona (29 €) estudia una zona a fondo → el
dossier (149 €) examina tu local → Pro (290 €/año) es para
quien evalúa locales todo el año.
Gratis
El mapa antes de arriesgar un euro.
0 €
Mapa de zonas con score
1 informe de zona / mes
Datos oficiales citados (fuente + fecha de snapshot)
Elegir mal un local cuesta decenas de miles de euros: solo convertir 80 m² ronda los 72.500
– 109.500 € de los rangos de arriba. El dossier cuesta 149 € y existe para descartar en frío
antes de firmar.
Beta gratuita: recogemos interés y damos de alta a mano. Análisis orientativo, no firmado ni
visado · ver detalle de precios
Beta · estudiamos gratis los locales que entran
Dinos un local o una zona. Te decimos si vale la pena mirarlo de cerca.
Si tu local entra en la beta te hacemos el estudio completo —la nota, los cinco factores y
el informe— sin coste, a cambio de tu opinión. ¿Fuera de Madrid y
Zaragoza? Déjanos el caso y te avisamos.
esto es lo que recibes — la primera página del informe real, tal cual la genera el motor
No vendemos datos ni te metemos en una newsletter. La viabilidad final la confirman el
ayuntamiento, un arquitecto y los estatutos.
antes · local después · vivienda grado B mismo local · altura libre 2,90 m · 79 m² útiles 
