habitalocal™
001 · qué es habitalocal v. 04 · mayo 2026

¿Ese local puede ser vivienda?

Cambio de uso · local → vivienda · España y Portugal

Te decimos si un local puede convertirse en vivienda y si te compensa, con una nota de A+ a E sobre cinco factores y datos públicos. En minutos, antes de comprar.

Evaluar mi local Ver las zonas →

Beta El análisis completo es gratis para los primeros 20 locales que estudiamos a fondo.

Render 3D fotorrealista de la vivienda propuesta, fiel al plano
Salón–comedor–cocina de la vivienda propuesta, estilo mediterráneo cálido Dormitorio de la vivienda propuesta, fiel a la distribución del plano
Ver un expediente completo →
Beta · acceso anticipado

Estamos en beta. Analizamos gratis
los primeros 20 locales.

Estamos afinando el método con casos reales. Si el tuyo entra, te hacemos el análisis completo (nota, cinco factores e informe) sin coste. A cambio, tu opinión para mejorarlo.

Sin coste · sin compromiso · no vendemos tus datos. Privacidad.

002 · método

Una decisión técnica,
no una intuición.

Habitalocal cruza datos públicos y estimaciones para puntuar cinco factores y resumirlos en una nota de A+ a E. Unos se miden con datos reales; otros se estiman y conviene confirmarlos. Es una orientación, no el dictamen de un arquitecto.

  1. 01

    Viabilidad urbanística

    Si el planeamiento municipal (PGOU) admite uso residencial en esa parcela y planta. Es el filtro que más operaciones tumba.

    estimado · confírmalo en el ayuntamiento
  2. 02

    Luz natural y ventilación

    Si la tipología del local admite huecos a fachada o patio: sin luz natural ni ventilación no hay habitación legal.

    estimado por tipología
  3. 03

    Ratio útil / construido

    Qué fracción del construido queda como vivienda útil tras tabiques, instalaciones y patios interiores.

    estimado por tipología
  4. 04

    Riesgo de estatutos

    Probabilidad de toparte con estatutos de la comunidad que prohíban o dificulten el cambio de uso.

    estimado · requiere lectura legal
  5. 05

    Margen frente a la obra

    Diferencia entre el precio de vivienda y el de local en la zona, menos el coste de obra estimado.

    precio real (Idealista) + IPV (INE)
003 · por qué importa

Datos, no ambiente.

Comparado con la obra nueva, un local bien convertido cuesta menos, tarda menos y se alquila antes. Lo que sigue son números de proyectos cerrados entre 2022 y 2025 (rangos orientativos de mercado, no datos propios).

FIG. 01 Coste por m² útil terminado · €/m² · rangos de mercado
Obra nueva PEM + suelo
2.480 €
Rehabilitación vivienda → vivienda
1.740 €
Conversión local → vivienda
1.355 €
Conversión Habitalocal expediente cerrado
965 €

Todas las filas son rangos orientativos de mercado, sin IVA ni honorarios técnicos.

004 · clasificación

Cada local recibe
una nota de A+ a E.

Calculada a partir de los cinco factores, con los mismos datos para todas las zonas. Reproducible y sin afiliados: la nota dice lo que vemos en los datos, no lo que conviene vender.

grado A —
Ver los expedientes completos →
A+Convertible sin obra estructural
AConvertible con obra menor
A —Convertible, requiere refuerzo
BViable con licencia de cambio de uso
CViable solo con acuerdo de comunidad
DNo recomendable
EInviable por norma
005 · expedientes

Tres locales,
tres respuestas honestas.

Casos ilustrativos para enseñar cómo se lee una nota: el local de partida y un posible resultado, a la misma escala. Son ejemplos orientativos, no proyectos firmados.

006 · mapa de oportunidad

Zonas con grado A
y A —, esta semana.

110 zonas · España y Portugal · alto medio bajo · pulsa un punto para su ficha

Catálogo de 110 zonas analizadas · se amplía periódicamente

007 · cómo se usa

De la duda
a la decisión.

  1. 01~ 2 min

    Eliges una zona o un local

    Buscas tu zona en el catálogo o nos pasas una referencia catastral. Sin coste y sin compromiso.

  2. 02el informe

    Lees la nota A–E

    Recibes los cinco factores, la superficie útil estimada y una orientación del coste de obra. Te decimos si merece la pena avanzar o descartar.

  3. 03tu decisión

    Lo confirmas con quien firma

    Si la nota es buena, llevas el informe al ayuntamiento (uso), a un arquitecto (habitabilidad) y revisas los estatutos. Eso es lo que decide de verdad.

008 · qué cuesta de verdad

Un presupuesto
sin sorpresas tristes.

Costes típicos de convertir un local de 80 m² útiles en vivienda. Los cobran terceros (ayuntamiento, arquitecto, constructora), no habitalocal. Rangos orientativos de mercado; tu caso lleva tus números.

habitalocal

Análisis de viabilidad

Nota A–E y orientación de coste, con datos públicos.

gratis · beta
Arquitecto colegiado

Proyecto técnico

Básico, ejecución, visado y dirección de obra.

3.400 – 5.200 €
Ayuntamiento

Licencia y tasas

ICIO, tasa urbanística y ocupación de vía.

1.900 – 4.100 €
Constructora

Obra completa

Demolición, instalaciones, acabados, baño y cocina.

62.000 – 98.000 €
Notaría / registro

Notaría y registro

Escritura de obra nueva, cambio de uso y registro.

1.400 – 2.100 €
Comunidad autónoma

Cédula de habitabilidad

Visita técnica autonómica y emisión.

180 – 320 €
Total medio cerrado · ejemplo orientativo · local de 80 m² útiles 72.000 – 108.000 €

Rangos de mercado, IVA no incluido. habitalocal solo hace el análisis —gratis en beta—; el resto lo cobran terceros.

009 · preguntas honestas

Lo que casi nadie
cuenta en la visita.

¿Y si la comunidad de vecinos vota que no?+

Depende de los estatutos. Si exigen unanimidad, una sola firma basta para bloquearlo. Por eso conviene revisar los estatutos antes de comprar nada: una parte importante de los casos se cae aquí, no en la obra.

¿Puedo hacerlo si el local es alquilado?+

Salvo que el propietario lo asuma como obra suya, no. Aun así, conocer la nota de viabilidad te da argumentos para negociarlo con él con números encima de la mesa.

¿Cuánto se pierde en m² al convertir?+

Entre un 8 % y un 14 % de media. La diferencia entre m² catastrales y m² habitables se la come el patio que hay que abrir, los pasos y el espesor de los nuevos tabiques.

¿Cuánto tarda la licencia, de verdad?+

Suele ir de 6 a 14 meses según la ciudad y el tipo de expediente. Son plazos orientativos de mercado, no un compromiso: cada ayuntamiento decide caso a caso.

¿Y si en la calle no dejan?+

Algunos planes generales protegen el comercio en planta baja en ciertas calles. Lo vemos en cinco minutos. Si tu calle está protegida, no hay vivienda, y te lo decimos antes del informe.

¿Quién firma el proyecto?+

Un arquitecto/a colegiado de tu elección; habitalocal no firma proyectos ni tramita licencias. Nuestro análisis te ayuda a decidir si vale la pena dar ese paso.

Dinos un local o una zona.
Te decimos si vale la pena
mirarlo de cerca.

No vendemos datos ni te metemos en una newsletter. Te damos una orientación con datos públicos; la viabilidad final la confirman el ayuntamiento, un arquitecto y los estatutos.