El método
Los cinco factores
habitalocal puntúa el potencial de cambio de uso de local a vivienda con una nota de A+ a C−. Cinco factores dan la nota. Unos se miden con datos reales; otros se estiman y hay que confirmarlos.
Cada eje se puntúa de 0 a 100 y se traduce a una nota. La nota global resume si la operación merece avanzar, observar con cautela o descartarse. La confianza de cada eje baja cuando depende de datos que no están en abierto, como el PGOU concreto o los estatutos de la comunidad.
Viabilidad urbanística
Si el planeamiento municipal (PGOU) permite uso residencial en esa parcela y planta. Es el filtro que más operaciones tumba.
Estimado ·confírmalo en el ayuntamiento
Luz natural y ventilación
Si la tipología admite huecos a fachada o patio. Sin luz natural no hay habitación legal.
Estimado por tipología de zona
Ratio útil / construido
Qué fracción del construido queda como útil de vivienda tras tabiques, instalaciones y patios.
Estimado por tipología
Riesgo de estatutos
Probabilidad de encontrar estatutos de comunidad que bloqueen el cambio de uso.
Estimado ·requiere lectura legal
Margen vs. obra
Diferencia entre el precio de vivienda y el de local, menos el coste de obra. El número que decide la rentabilidad.
Precio €/m² real (Idealista) + IPV (INE)
La honestidad de los datos
Qué es dato y qué es estimación
El clima procede de Open-Meteo, la fuerza del mercado regional del Índice de Precios de Vivienda del INE, la población del padrón, y el precio €/m² de Idealista cuando está disponible. Sobre eso, los ejes urbanístico y de estatutos son estimaciones: habitalocal no sustituye una consulta al ayuntamiento ni la lectura de los estatutos. Sirve para priorizar zonas y descartar las que no encajan, no para firmar.
Ver las zonas analizadas